2010年郭先生花1000余萬元從北京銀座合智房地產(chǎn)開發(fā)公司購買了位于北京順義的精裝別墅。4月，雙方簽訂了《商品房預(yù)售合同》，合同約定，該房屋應(yīng)與2010年11月30日前交付。
在預(yù)售合同中，雙方約定了1.市政基礎(chǔ)設(shè)施：（1）上水、下水2010年11月30日達到正常使用；（2）市政雙路供電2010年11月30日達到正常使用；（3）供暖達到正常使用；（4）燃氣2010年11月30日達到正常使用；（5）電話通信線2010年11月30日交付，敷設(shè)到戶；（6）有線電視線2010年11月30日交付，敷設(shè)到戶；電話、有線電視、寬帶由原告到相關(guān)部門申請開通；2.其他設(shè)施：（1）公共綠地2010年11月30日交房區(qū)域達到使用要求；（2）小區(qū)非市政道路2010年11月30日交房區(qū)域達到使用要求；如果合智開發(fā)商在約定期限內(nèi)未達到第十二條中承諾的條件，合智開發(fā)商愿意按照《商品房預(yù)售合同》第十三條的約定承擔(dān)違約責(zé)任。在《商品房預(yù)售合同》附件六裝飾和設(shè)備標(biāo)準的約定中合智開發(fā)商告知原告外墻使用材質(zhì)情況；陽臺（露臺）的防滑地磚為意大利蜜蜂或同檔次品牌；地源熱泵的主機為西亞特或同等檔次品牌產(chǎn)品；合智開發(fā)商將自建天然氣站，使用管道燃氣；小區(qū)給水采取深井供水，一戶一表等內(nèi)容。
同時，合智公司為出售正在建設(shè)中的商品房，向郭先生展示了商品房建成后的全景，制作了樓盤沙盤，就商品房建成后的狀況、小區(qū)規(guī)劃、共同設(shè)施、綠化、水系等事宜進行了全景描述，公開在售樓處予以展示。合智公司還制作了三種戶型的樣板間，詳細向原告展示說明即將建成的商品房結(jié)構(gòu)、外墻、配套設(shè)施等等。
 
但是，房子建成后，并不像開發(fā)商合同中所宣稱的那樣。
（1）合同中對于英式與法式外墻所使用的材質(zhì)做出了明確區(qū)分，但開發(fā)商并未按照約定使用外墻材質(zhì)，交付的商品房外墻的色彩和材質(zhì)等與預(yù)售時展示的樣板間外墻的色彩和材質(zhì)等嚴重不符；
（2）陽臺（露臺）的防滑地磚并非合同約定的意大利蜜蜂或同檔次品牌；
（3）小區(qū)提供的水質(zhì)嚴重不符合國家現(xiàn)行要求，且不間斷停水，根本無法滿足原告日常飲用需求和生活需要；
（4）地源熱泵機體無法正常運行，無法實現(xiàn)正常生活所需的供暖要求和制冷要求，地源熱泵的主機并非合同約定的西亞特或同等檔次品牌產(chǎn)品等。
（5）小區(qū)限制王先生每月只能購買200立方米的燃氣，而該燃氣供應(yīng)數(shù)量無法滿足原告生活正常使用；
（6）開發(fā)商也未提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》，以及《住宅工程質(zhì)量分戶驗收表》；
（7）開發(fā)商配備的供熱與供冷系統(tǒng)至今未調(diào)試合格。
 
【訴訟請求】
業(yè)主郭先生一紙訴狀，把合智房地產(chǎn)開發(fā)商告上了法庭，請求法院：
1.判令合智開發(fā)商采取相關(guān)措施使原告的飲用水符合國家和北京市相關(guān)標(biāo)準，履行承諾商品房交付時上水、下水達到正常使用的交付義務(wù)；
2.判令合智開發(fā)商將特靈牌的地源熱泵主機更換為西亞特或同等檔次品牌的地源熱泵主機并進行相應(yīng)的設(shè)計和施工工作以保證原告在采暖期和供冷期的正常使用；
3.判令合智開發(fā)商采取相應(yīng)措施取消燃氣供應(yīng)數(shù)量限制以保證原告生活正常使用；
4.判令合智開發(fā)商將原告商品房外墻的現(xiàn)有材質(zhì)和現(xiàn)有窗套、門套的材質(zhì)更換為合同約定的材質(zhì)（英式：面磚、石材、木飾、高級外墻涂料﹤涂料：多樂士或同等檔次品牌﹥；法式：石材、高級外墻涂料﹤涂料：多樂士或同等檔次品牌﹥），并與樣板間的外墻材質(zhì)、窗套和門套的材質(zhì)品質(zhì)一致；
5.判令合智開發(fā)商將原告的陽臺（露臺）現(xiàn)有防滑地磚更換為意大利蜜蜂或同檔次品牌的防滑地磚；
6.判令合智開發(fā)商向原告支付違約金370853.56元（自2010年12月1日起算，暫計至2011年5月16日）及自2011年5月17日起至合智開發(fā)商實際履行《商品房預(yù)售合同》第十一條、第十二條約定的合同義務(wù)之日止的違約金；
7.判令合智開發(fā)商將供熱與供冷系統(tǒng)的保修期延長兩年（自供熱與供冷系統(tǒng)經(jīng)調(diào)試合格并經(jīng)原告對其正常運行簽字認可之日起算）；
8.判令合智開發(fā)商按合同約定將原告的可視對講系統(tǒng)與物業(yè)管理中心的管理主機相連；
9.判令合智開發(fā)商按合同約定向原告提供《住宅工程質(zhì)量分戶驗收表》；
 
【舉證質(zhì)證】
庭審中，雙方提交了各自的證據(jù)，并且法院也調(diào)取了一些證據(jù)：
1、 關(guān)于水的問題。法院向順義區(qū)疾控中心調(diào)取了檢測報告和評價報告，結(jié)論是水質(zhì)不合格。2012年，小區(qū)取得飲用水衛(wèi)生許可證，但仍然存在異味，郭先生申請對小區(qū)水質(zhì)進行檢測，檢測結(jié)果各項指標(biāo)仍為不合格。
2、 關(guān)于陽臺（露臺）地磚問題。原告提供的證據(jù)有：地磚實物、照片、蜜蜂地磚的宣傳冊原件及報價單復(fù)印件、北京紅星美凱龍導(dǎo)購示意圖、銷售合同、銷售訂單、收銀小票、海關(guān)進口貨物報關(guān)單（復(fù)印件）、收據(jù)、居然之家購物指南和導(dǎo)購手冊、國家建筑材料測試中心檢驗報告（復(fù)印件），證明意大利蜜蜂地磚系世界知名品牌地磚及該品牌地磚在北京地區(qū)的市場價格，被告在原告房屋陽臺（露臺）鋪設(shè)的老力仕防滑地磚不是意大利蜜蜂地磚或同檔次品牌的。
3、 開發(fā)商認為價格代表不了質(zhì)量，老力仕地磚產(chǎn)品質(zhì)量合格，符合國家規(guī)定的各項質(zhì)量要求。
4、 關(guān)于合同第十一條約定的文件問題。原告表示在收房時被告沒有向其出示規(guī)劃驗收批準文件、建筑工程驗收備案表、房屋面積實測技術(shù)報告書，同時沒有出示和給付其住宅工程質(zhì)量分戶驗收表，原告稱向被告詢問，該公司人員表示沒有。對此，被告不予認可，并表示在業(yè)主辦理收房手續(xù)時，公司將規(guī)劃驗收批準文件、建筑工程驗收備案表、房屋面積實測技術(shù)報告書進行了公示，公示采取的不是張貼形式，而是將上述材料放置于物業(yè)前臺由業(yè)主翻閱，住宅工程質(zhì)量分戶驗收表是作為住宅質(zhì)量保證書的附件給付的業(yè)主，業(yè)主在入住資料留存單上對住宅質(zhì)量說明書和住宅質(zhì)量保證書進行了簽收。
5、 關(guān)于可視對講系統(tǒng)問題。原告主張可視對講系統(tǒng)功能一直不能全部正常使用，未與物業(yè)管理中心管理主機相連。被告表示交房前均已開通調(diào)試，因業(yè)主未入住，可視對講系統(tǒng)存在不安全因素，故均將主板先行拆卸，在業(yè)主裝修完后再行安裝視頻主板，否則裝修過程中也可能存在損壞視頻主機問題，現(xiàn)已裝修的業(yè)主可正常使用，
 
6、 關(guān)于外墻及窗套、門套的問題。原告主張其購買的商品房外墻的現(xiàn)有材質(zhì)和現(xiàn)有窗套、門套的材質(zhì)與雙方合同約定的材質(zhì)以及樣板間的外墻材質(zhì)、窗套和門套的材質(zhì)品質(zhì)不一致，要求被告予以更換，并提供照片、中外建工程設(shè)計與顧問有限公司出具的設(shè)計修改通知單復(fù)印件一份予以證明，
 
 
【法院經(jīng)審理認為】
1、對于原告請求被告提供的下水達到正常使用的請求，因原告就下水存在問題未舉證證明，故不予支持。
2、被告有義務(wù)證明其提供的地磚與意大利蜜蜂屬于同檔次品牌的防滑地磚，但被告未能就此提交相應(yīng)的證據(jù)證明，故對于原告請求將陽臺（露臺）現(xiàn)有防滑地磚更換為意大利蜜蜂或同檔次品牌的防滑地磚的請求，本院予以支持。
3、原告稱收房時被告未向其出示規(guī)劃驗收批準文件和建筑工程竣工驗收備案表、有資質(zhì)的房產(chǎn)測繪機構(gòu)出具的原告購買商品房的面積實測技術(shù)報告書、住宅工程質(zhì)量分戶驗收表，并且對于被告當(dāng)庭出示的上述文件真實性均不予認可，但未提供證據(jù)證明其主張，且原告已實際收取房屋，故對于原告該訴訟主張，本院不予支持。因住宅工程質(zhì)量分戶驗收表是作為《住宅質(zhì)量保證書》的附件交付業(yè)主，原告已收取《住宅質(zhì)量保證書》且對入住流轉(zhuǎn)單和入住資料留存單進行了簽收確認，現(xiàn)原告主張未收取住宅工程質(zhì)量分戶驗收表，要求被告提供該表，依據(jù)不足，本院不予支持。
4、關(guān)于可視對講系統(tǒng)問題。原告主張涉訴房屋的可視對講系統(tǒng)未按照合同約定與物業(yè)管理中心的管理主機相連，被告應(yīng)予連接，對于該可視對講系統(tǒng)是否與物業(yè)管理中心的管理主機相連，被告有義務(wù)提供證據(jù)證明，現(xiàn)被告稱已連接，但未提交充足證據(jù)證明，故對于原告該項請求，本院予以支持。
 
5、關(guān)于外墻及窗套、門套問題。因雙方合同約定外墻：英式：面磚、石材、木飾、高級外墻涂料﹤涂料：多樂士或同等檔次品牌﹥；法式：石材、高級外墻涂料﹤涂料：多樂士或同等檔次品牌﹥，合同僅就墻體使用材質(zhì)作出約定，且非具體明確，亦無關(guān)于門套、窗套的具體約定，且根據(jù)雙方合同附件十補充協(xié)議第七條第一款約定，出賣人在相關(guān)廣告、宣傳材料、樣板間及其他表述或展示對買受人均不構(gòu)成任何要約，如與雙方合同及相關(guān)附件不一致的地方應(yīng)以雙方合同及相關(guān)附件所簽訂的內(nèi)容為準，雙方合同及相關(guān)附件未約定的，以實際交付的房屋標(biāo)準為準，雖然被告表示有部分門套、窗套使用的是GRC材料，但鑒于施工已經(jīng)完畢，涉訴樓房經(jīng)驗收合格已投入使用，如再強行要求拆除后重新施工不符合經(jīng)濟資源的合理利用原則，且門套、窗套的使用未對原告所購商品房的質(zhì)量或使用功能造成實質(zhì)影響，故對于原告要求更換其所購商品房外墻和窗套、門套的材質(zhì)訴訟請求，本院不予支持。
 
6、關(guān)于燃氣供應(yīng)限制問題。因原告與被告之間并不存在燃氣供應(yīng)關(guān)系，原告應(yīng)向相應(yīng)的提供燃氣服務(wù)的主體另行主張，故對于原告主張取消燃氣供應(yīng)數(shù)量限制的請求，本院不予支持。
綜上，依照《中華人民共和國合同法》第一百一十一條、第一百一十四條，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下：
一、被告北京銀座合智房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起四十五日內(nèi)采取合理維修措施使原告郭田明位于北京市順義區(qū)X住宅樓-1層房屋的飲用水達到國家及北京市相關(guān)標(biāo)準；
二、被告北京銀座合智房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起四十五日內(nèi)將原告郭田明位于北京市順義區(qū)X住宅樓-1層房屋的特靈牌地源熱泵主機更換為西亞特或同等檔次品牌的地源熱泵主機并進行相應(yīng)的設(shè)計和施工工作以保證原告郭田明在采暖期和供冷期的正常使用，并自調(diào)試合格之日起對該供熱與供冷系統(tǒng)保修兩年；
三、被告北京銀座合智房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起四十五日內(nèi)將原告郭田明位于北京市順義區(qū)X住宅樓-1層房屋的陽臺（露臺）現(xiàn)有防滑地磚更換為意大利蜜蜂或同等檔次品牌的防滑地磚；
四、被告北京銀座合智房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起四十五日內(nèi)將原告郭田明位于北京市順義區(qū)X住宅樓-1層房屋的可視對講系統(tǒng)與物業(yè)管理中心的管理主機相連；
五、被告北京銀座合智房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起四十五日內(nèi)向原告郭田明支付違約金十二萬六千五百元；
 
【京云點評】
在價值比較高的房屋比如別墅、高端小區(qū)，雖然價格很貴，但同樣存在房屋質(zhì)量、竣工驗收、延期交房等諸多問題。而證據(jù)的保留和取得對于解決這些問題又是非常非常重要，業(yè)主遇到這些問題時應(yīng)及時咨詢律師，讓律師提供調(diào)查取證和證據(jù)保留的專業(yè)意見，待到訴訟時可以最大程度的維護自己的利益。