近日，河北省燕郊鎮(zhèn)多個(gè)小區(qū)業(yè)主無法辦理不動(dòng)產(chǎn)登記證書的新聞成為了2017年開年的重磅新聞。
下面我們看一下具體的事件，京云律師會(huì)以專業(yè)的房產(chǎn)律師角度對(duì)此事予以解讀。
【新聞】近日，燕郊多個(gè)小區(qū)的業(yè)主反映，此前他們按照商品房的價(jià)格購買的房產(chǎn)，拿著政府部門頒發(fā)的房產(chǎn)證，最近卻無法進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記。
【京云點(diǎn)評(píng)】
1、我們先要看一下《不動(dòng)產(chǎn)登記證書》和《房產(chǎn)證》的區(qū)別：
《不動(dòng)產(chǎn)證書》是統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記簿證之一，不動(dòng)產(chǎn)登記簿證包括《不動(dòng)產(chǎn)登記薄》、《不動(dòng)產(chǎn)證書》和《不動(dòng)產(chǎn)登記證明》。
《不動(dòng)產(chǎn)登記簿》是不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的核心依據(jù)，由登記機(jī)構(gòu)持有。按照《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的規(guī)定，《不動(dòng)產(chǎn)登記簿》記載不動(dòng)產(chǎn)的坐落、界址、空間界限、面積、用途等自然狀況;不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的主體、類型、內(nèi)容、來源、期限、權(quán)利變化等權(quán)屬狀況;以及涉及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利限制、提示的事項(xiàng)等。
《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》是權(quán)利人不動(dòng)產(chǎn)權(quán)的權(quán)證，由權(quán)利人持有。有單一版和集成版兩個(gè)版本，證書中記載登記簿的主要信息。單一版證書記載一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)單元上的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利。集成版證書記載同一權(quán)利人在同一登記轄區(qū)內(nèi)享有的多個(gè)不動(dòng)產(chǎn)單元上的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利。目前主要采用單一版證書。
《不動(dòng)產(chǎn)登記證明》是他項(xiàng)權(quán)證，用于證明不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)、地役權(quán)或者預(yù)告登記、異議登記等事項(xiàng)，由登記機(jī)構(gòu)持有。比如，權(quán)利人在申請(qǐng)銀行貸款時(shí)，可以申請(qǐng)登記機(jī)構(gòu)向銀行出具該證明文件，方便權(quán)利人貸款。若權(quán)利人產(chǎn)權(quán)有查封登記，則不頒發(fā)證書或證明。
 
2、《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》和《房產(chǎn)證》有什么區(qū)別呢？
直觀來說《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》比《房產(chǎn)證》產(chǎn)權(quán)內(nèi)容更詳細(xì)：
《不動(dòng)產(chǎn)證》包括了更多土地使用權(quán)的信息。對(duì)土地使用權(quán)使用年限（起止日期）進(jìn)行了明確規(guī)定和房屋取得價(jià)格，有效保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)，讓交易透明化、明確化和增加安全性。還有房屋建筑面積多少，土地使用權(quán)分?jǐn)偯娣e多少；甚至除了房屋建筑面積圖幅，還會(huì)附加上土地使用面積圖幅。但土地確權(quán)公攤部分計(jì)算困難還在商討中，比如小區(qū)內(nèi)幼兒園等公建面積就難以處理。
《房產(chǎn)證》只是表明權(quán)利人對(duì)房產(chǎn)有所有權(quán)，因?yàn)槲覈欠康貦?quán)利分離的政策。所以你雖然擁有房屋的所有權(quán)，但是對(duì)房屋所在的土地只享有使用權(quán)，而不動(dòng)產(chǎn)證標(biāo)明了土地使用權(quán)的年限，房產(chǎn)證沒有明確土地使用權(quán)的期限。
有這種改變，是政府考慮到在房產(chǎn)這方面的稅基征收將逐漸從交易環(huán)節(jié)過渡到持有環(huán)節(jié)，財(cái)產(chǎn)稅的二次分配將更加明顯，為房產(chǎn)稅征收打下基礎(chǔ)。
 
【法律規(guī)定】
《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》
第二條 本條例所稱不動(dòng)產(chǎn)登記，是指不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依法將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法定事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的行為。
本條例所稱不動(dòng)產(chǎn)，是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。
第八條 不動(dòng)產(chǎn)以不動(dòng)產(chǎn)單元為基本單位進(jìn)行登記。不動(dòng)產(chǎn)單元具有唯一編碼。
不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院國土資源主管部門的規(guī)定設(shè)立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記簿。
不動(dòng)產(chǎn)登記簿應(yīng)當(dāng)記載以下事項(xiàng)：
（一）不動(dòng)產(chǎn)的坐落、界址、空間界限、面積、用途等自然狀況；
（二）不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的主體、類型、內(nèi)容、來源、期限、權(quán)利變化等權(quán)屬狀況；
（三）涉及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利限制、提示的事項(xiàng)；
（四）其他相關(guān)事項(xiàng)。
第二十三條 國務(wù)院國土資源主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同有關(guān)部門建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)。
各級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記的信息應(yīng)當(dāng)納入統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)，確保國家、省、市、縣四級(jí)登記信息的實(shí)時(shí)共享。
第二十四條 不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)信息與住房城鄉(xiāng)建設(shè)、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、海洋等部門審批信息、交易信息等應(yīng)當(dāng)實(shí)時(shí)互通共享。
不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)能夠通過實(shí)時(shí)互通共享取得的信息，不得要求不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)人重復(fù)提交。
 
《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》
第三十四條  申請(qǐng)國有建設(shè)用地使用權(quán)首次登記，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：
　　（一）土地權(quán)屬來源材料；
　　（二）權(quán)籍調(diào)查表、宗地圖以及宗地界址點(diǎn)坐標(biāo)；
　　（三）土地出讓價(jià)款、土地租金、相關(guān)稅費(fèi)等繳納憑證；
　　（四）其他必要材料。
　　前款規(guī)定的土地權(quán)屬來源材料，根據(jù)權(quán)利取得方式的不同，包括國有建設(shè)用地劃撥決定書、國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同、國有建設(shè)用地使用權(quán)租賃合同以及國有建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)出資（入股）、授權(quán)經(jīng)營批準(zhǔn)文件。
　　申請(qǐng)?jiān)诘厣匣蛘叩叵聠为?dú)設(shè)立國有建設(shè)用地使用權(quán)登記的，按照本條規(guī)定辦理
 
【新聞】
黃先生在2013年5月，買了福成五期的房子。房本上清楚地寫著70年產(chǎn)權(quán)，住宅用地。在今年初他突然發(fā)現(xiàn)，他的房產(chǎn)失去了買賣資格。“我知道這事兒是在1月20日左右，業(yè)主群里有些人交易時(shí)發(fā)現(xiàn)落不了宗，有些人通過查產(chǎn)權(quán)性質(zhì)等查出這個(gè)地是工業(yè)用地和違法違章建設(shè)。”
房子拿到手四年了，為什么才發(fā)現(xiàn)土地性質(zhì)有問題？黃先生解釋，“以前買房時(shí)發(fā)房產(chǎn)證，房產(chǎn)證只是代表這個(gè)房子是你的。但房子建到哪兒，還有土地證。土地證一般不會(huì)給購房者，都是在土地開發(fā)商手里，現(xiàn)在土地證出現(xiàn)問題，土地本身是工業(yè)用地，但開發(fā)商改成了住宅。”
黃先生說，福成五期，有至少三千戶存在和他一樣的問題。有的房產(chǎn)是因?yàn)殚_發(fā)商私自在工業(yè)用地、綠化用地上蓋住宅，有的是因?yàn)殚_發(fā)商少批多建等。如果不是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記，業(yè)主可能永遠(yuǎn)都不知道土地問題的存在。
福成五期業(yè)主張先生指出，“1234號(hào)樓屬于工業(yè)用地，4號(hào)樓屬于違建用地。但是我們都不知道，現(xiàn)在不動(dòng)產(chǎn)政策一出來，問題就出來了。我辦過戶特別順利，稅錢都是按正常住宅繳的。當(dāng)時(shí)我們買的時(shí)候和其他的小區(qū)購買流程、交的錢一模一樣。”
【京云點(diǎn)評(píng)】
現(xiàn)在這個(gè)問題的本質(zhì)是，這個(gè)土地到底是什么性質(zhì)的。土地性質(zhì)不是說變就能變的，既然在這片土地上蓋了房子，并且政府能頒發(fā)房產(chǎn)證能繳稅，所有的一切都是正常辦理狀態(tài)的，那么就有理由相信這片土地是居住用地。居住用地不可能一時(shí)間又變成其他性質(zhì)。
這就產(chǎn)生了兩個(gè)疑問：對(duì)于開發(fā)商來說，他們?cè)谀玫氐臅r(shí)候肯定對(duì)土地性質(zhì)有清楚的了解，但如何把本是綠化用地、工業(yè)用地、荒地等性質(zhì)土地偽裝成居住用地，辦理產(chǎn)權(quán)證的？對(duì)于政府來說，既然已經(jīng)發(fā)證，明確記載了居住用地，那么為什么現(xiàn)在又反悔說不是居住用地了，期間問題出在哪兒，政府的公信力有何在？
目前可能原因是：本是非居住用地的土地并沒有真正按照國家法律規(guī)定的正規(guī)程序改變成居住用地，開發(fā)商肯定是通過其他方法違規(guī)改變了土地性質(zhì)。但在本次國家換證時(shí)徹底排查出來了，因?yàn)槭掷m(xù)不齊，所以不能按照要求換發(fā)新的《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》。
【法律規(guī)定】
　第七條　土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)（以下簡(jiǎn)稱土地使用權(quán)）在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。
　第八條　城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，該幅國有土地的使用權(quán)方可有償出讓。
　第九條　土地使用權(quán)出讓，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設(shè)用地計(jì)劃。
　第十條　縣級(jí)以上地方人民政府出讓土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開發(fā)的，須根據(jù)省級(jí)以上人民政府下達(dá)的控制指標(biāo)擬訂年度出讓土地使用權(quán)總面積方案，按照國務(wù)院規(guī)定，報(bào)國務(wù)院或者省級(jí)人民政府批準(zhǔn)。
　第十一條　土地使用權(quán)出讓，由市、縣人民政府有計(jì)劃、有步驟地進(jìn)行。出讓的每幅地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會(huì)同城市規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)管理部門共同擬定方案，按照國務(wù)院規(guī)定，報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府土地管理部門實(shí)施。
　第十七條　土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。
第二十五條　以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限開發(fā)土地
第四十三條　以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人改變?cè)恋厥褂脵?quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。
第四十四條　商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
　　（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；
　　（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；
　　（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；
　　（四）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。
　　商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。
第六十條  在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)登記，由縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實(shí)并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書。
　第七十條　房地產(chǎn)管理部門、土地管理部門工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；不構(gòu)成犯罪的，給予行政處分。
　　房產(chǎn)管理部門、土地管理部門工作人員利用職務(wù)上的便利，索取他人財(cái)物，或者非法收受他人財(cái)物為他人謀利益，構(gòu)成犯罪的，依照懲治貪污罪賄賂罪的補(bǔ)充規(guī)定追究刑事責(zé)任；不構(gòu)成犯罪的，給予行政處分。
【新聞】類似的問題存在于燕郊多個(gè)小區(qū)。小張各莊小區(qū)業(yè)主韓女士去年年底剛買了房，轉(zhuǎn)年就碰到這樣的事。“海洋局北院、福成五期、首鋼小區(qū)，好多小區(qū)都這樣。這是開發(fā)商跟政府之間的問題，老百姓只是從開發(fā)商那買，開發(fā)商說能給辦，政府的房管局也給房本。”
　　遇到麻煩的不僅僅是買家，還有很多房產(chǎn)賣家，同樣被不動(dòng)產(chǎn)登記問題所困擾。葉女士去年底賣了冶金小區(qū)的房產(chǎn)，至今只拿到兩成的首付款。究其原因，是因?yàn)橐苯鹦^(qū)的土地屬于劃撥用地，無法辦理落宗，辦不了不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)。
　　葉女士說，她也曾向不動(dòng)產(chǎn)登記中心提出，可否補(bǔ)交土地出讓金，來改變土地的劃撥性質(zhì)。但政府部門說，目前還沒有這樣的政策。“現(xiàn)在政府沒有說法，只是說在等待，具體等多久不知道。政府說是遺留問題，但遺留問題不應(yīng)該讓老百姓來承擔(dān)后果，感覺不公平。”
　　對(duì)于業(yè)主所反映的問題，三河市國土資源局不動(dòng)產(chǎn)登記中心1月23日張貼了一份公告稱，三河市部分小區(qū)由于相關(guān)法律法規(guī)、政策原因限制，暫時(shí)停止辦理相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)。市政府已經(jīng)成立工作組對(duì)相關(guān)問題逐個(gè)進(jìn)行調(diào)查，市政府將根據(jù)調(diào)查結(jié)果爭(zhēng)取上級(jí)有關(guān)政策支持，參照其他市縣的成功做法制定解決辦法，待相關(guān)辦法出臺(tái)后，再行辦理不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)登記手續(xù)。
　　今天下午，記者聯(lián)系三河市有關(guān)部門，一位工作人員稱，以上述不動(dòng)產(chǎn)登記中心發(fā)布的公告為準(zhǔn)，除此之外，沒有進(jìn)展以及需要說明的情況。到目前為止，當(dāng)?shù)卣矫鎸?duì)于這一問題的權(quán)責(zé)、如何處理、解決方案以及時(shí)間表等問題都沒有做出明確的答復(fù)。
　　而業(yè)主卻有這樣的疑問，開發(fā)商私自改變土地性質(zhì)、土地用途，包括規(guī)劃、建設(shè)、國土、稅務(wù)、房管等政府監(jiān)管部門，就沒有一個(gè)知道的嗎？如果不知情，又如何給這些工業(yè)用地、綠化用地上的建成的住宅小區(qū)，頒發(fā)了70年產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)證？這些問題，有待三河市方面，作出解釋。
那么這些業(yè)主該如何通過法律手段進(jìn)行權(quán)利救濟(jì)呢？
   頒發(fā)房產(chǎn)證的行為表面上是房管局，實(shí)際上對(duì)于新開發(fā)樓盤來說，涉及到很多個(gè)政府部門。從項(xiàng)目建設(shè)來看，涉及到規(guī)劃局、國土局、環(huán)保局、發(fā)改委、稅務(wù)局到工商局；從后期入住來看，牽扯的就更多了，包括了綠化辦、供電局、自來水公司、燃?xì)夤尽⑾篮徒逃值鹊日畽C(jī)構(gòu)。但是決定該房屋能否建成的主要機(jī)構(gòu)還是規(guī)劃局等。
    所以這些土地產(chǎn)生問題的關(guān)鍵也再此，因此我們要向三河市規(guī)劃局、國土局、環(huán)保局、發(fā)改委、稅務(wù)局和工商局提起政府信息公開，調(diào)查小區(qū)宗地的確切權(quán)屬問題，然后針對(duì)調(diào)查出的問題來決定是否提起訴訟。
     房子是老百姓最重要的生活資產(chǎn)，所以有關(guān)房子的任何問題都是他們的心頭大事。一套合法購買，政府機(jī)構(gòu)正常頒發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證的房子，在幾年后突然告知有是違建，房產(chǎn)證不能正常更換、房屋不能正常上市交易，這是對(duì)人心的極大傷害，更是對(duì)政府的公信力是極大的損害。
   京云房產(chǎn)律師團(tuán)將密切關(guān)注此事進(jìn)展，隨時(shí)為這些受害業(yè)主提供專業(yè)房產(chǎn)法律支持。
 
   根據(jù)最新信息：三河市人民政府近期發(fā)布公告：福成五區(qū)、燕潮家園等幾個(gè)小區(qū)已經(jīng)可以辦理不動(dòng)產(chǎn)登記了，為這次的政府效率點(diǎn)贊，希望三河市政府能夠盡快解決所有的相關(guān)問題。