業(yè)主維權(quán),違約金,二手房買(mǎi)賣(mài)

文章導(dǎo)讀：和一手商品房相比，二手房交易更為復(fù)雜，因?yàn)槎址恳话愣际莻€(gè)人之間的交易，為了節(jié)省時(shí)間減少麻煩，很多人會(huì)選擇找房產(chǎn)中介公司協(xié)助辦理交易期間的種種手續(xù)，涉及中介公司的二手房交易，除了購(gòu)房款和中介費(fèi)，一般來(lái)說(shuō)最常見(jiàn)的是“三金”，即定金、意向金和違約金。如果在交易過(guò)程中，對(duì)這三金產(chǎn)生了糾紛，應(yīng)該如何處理呢？
 
 
1.定金糾紛如何處理？
 
定金屬于金錢(qián)擔(dān)保的一種法定方式，中介公司收取的定金應(yīng)當(dāng)按照定金的法律規(guī)定執(zhí)行，定金的生效條件包括書(shū)面約定和實(shí)際交付兩個(gè)條件，缺一不可，定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效。京云房產(chǎn)律師了解到，僅在合同中約定定金，但沒(méi)有實(shí)際交付的、僅有口頭約定或者再在收據(jù)上標(biāo)注“定金”的，也不應(yīng)適用定金規(guī)則。因此如果是房屋買(mǎi)賣(mài)訂約定金，該定金必須交給賣(mài)家，或者由中介出具書(shū)面的代管協(xié)議，否則這筆款項(xiàng)就不具備定金的性質(zhì)，一旦收受定金的一方拒絕訂立合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。
 
 
2.意向金糾紛如何處理？
 
意向金的處理不同于定金，遵循“合同自由”原則，根據(jù)雙方的約定處理。在實(shí)踐中，按照法院判決及行業(yè)慣例，意向書(shū)中對(duì)意向金的約定及上下家議價(jià)是否成功是意向金能否返還的關(guān)鍵。京云房產(chǎn)律師團(tuán)認(rèn)為，在議價(jià)成功前，按照規(guī)定，上下家均有權(quán)單方面終止對(duì)中介的委托，因此意向金應(yīng)當(dāng)返還。不過(guò)，上下家撤銷(xiāo)委托給中介造成損害的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
 
 
3.違約金糾紛如何處理？
 
二手房買(mǎi)賣(mài)履行過(guò)程當(dāng)中的違約現(xiàn)象種類(lèi)比較多，比如延期交房、延期付款、延期辦理房產(chǎn)證、房屋質(zhì)量問(wèn)題、稅費(fèi)問(wèn)題等，有些違約導(dǎo)致合同不能履行，有些問(wèn)題不足以導(dǎo)致合同無(wú)法履行，但是影響了一方的權(quán)益，至少給對(duì)方造成日期的延誤。京云房產(chǎn)律師發(fā)現(xiàn)，此時(shí)可以主張繼續(xù)履行合同，同時(shí)對(duì)方支付約定的違約金。如果約定的違約金過(guò)低，還可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加。但是此時(shí)如果對(duì)方有抗辯意見(jiàn)，主張違約金過(guò)低的一方需要承擔(dān)舉證責(zé)任。
 
 
 
原文作者：王璐
 
本文編輯：京云房產(chǎn)律師團(tuán) 楚琳
 
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