沒到交房條件就收房，還能主張開發(fā)商違約嗎？

京云律師事務所

2019-11-13 11:04:31

【摘要】關鍵詞：逾期交房維權,房屋質量問題維權,業(yè)主維權一、基本案情 2015年，李女士在廣東省XX市購買了一套期房，總價款55萬元，簽訂合同和支付房款之后，李女士就安心等待收房，但是在房屋

關鍵詞：逾期交房維權,房屋質量問題維權,業(yè)主維權
一、基本案情
2015年，李女士在廣東省XX市購買了一套期房，總價款55萬元，簽訂合同和支付房款之后，李女士就安心等待收房，但是在房屋建設過程中，業(yè)主們漸漸發(fā)現(xiàn)，即將交房的小區(qū)出現(xiàn)了種種不盡如人意的質量問題，而且直到2016年6月30日，也就是合同約定的交房時間，開發(fā)商XX公司也沒有通過竣工驗收。李女士早早與裝修公司簽訂了裝修合同，如果不按期收房，就面臨了違約，需要支付違約金的局面，因此李女士只好先辦理了收房手續(xù)，對房屋進行了裝修。
二、爭議焦點
現(xiàn)在李女士想主張開發(fā)商承擔違約責任，支付逾期交房、逾期辦證的違約金，并履行交付合格房屋的合同義務。但是開發(fā)商XX公司認為，其已經(jīng)按合同約定交付期間，將商品房交付給李女士使用，合同目的已經(jīng)實現(xiàn)，開發(fā)商不應承擔違約責任。
三、律師解析
1.商品房是否具備交付使用條件？
（1）京云房產(chǎn)律師團了解到，在李女士與開發(fā)商簽訂的商品房買賣合同里約定，房屋的交付條件是房屋經(jīng)過驗收合格。但合同中雙方?jīng)]有具體約定驗收主體及具體如何驗收。
（2）開發(fā)商公司主張房屋經(jīng)業(yè)主方、設計、施工、監(jiān)理、勘察等單位驗收合格即符合交付條件，不需要必須經(jīng)行政部門備案。這種說法符合法律規(guī)定嗎？
（3）根據(jù)《建設工程質量管理條例》第四十九條規(guī)定，建設行政主管部門等行政部門發(fā)現(xiàn)建設單位在竣工驗收過程中，有違反國家有關建設工程質量管理規(guī)定行為的，責令停止使用，重新組織竣工驗收。
（4）根據(jù)《房屋建筑和市政工程基礎設施工程竣工驗收備案管理辦法》第八條規(guī)定，備案機關發(fā)現(xiàn)建設單位在竣工驗收過程中有違反國家有關建設工程質量管理規(guī)定行為的，應當在收到竣工驗收備案文件15日內，責令停止使用，重新組織竣工驗收。
（5）從上述法律規(guī)定可以看出，備案是竣工驗收的最后一個環(huán)節(jié)，主管部門通過該環(huán)節(jié)對建設工程進行再次監(jiān)督，以保證竣工驗收是真實的、符合國家規(guī)定的相關技術標準的，因此，取得建設工程竣工驗收備案表，是證明該工程經(jīng)過驗收合格的重要依據(jù)。
（6）在李女士的這起糾紛中，商品房沒有辦理工程竣工驗收備案手續(xù)，可以定性為該商品房并不具備法律規(guī)定的交付條件。
2.開發(fā)商公司是否應承擔逾期交房的責任？
2016年8月7日，李女士簽署了《房屋驗收交接表》、《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，對該商品房進行裝修使用，李女士的行為構成了事實上的交付，同時其在交接時沒有進行補充約定，也應視為李女士同意變更交付條件的約定，即使該交付不能完全產(chǎn)生符合法律規(guī)定的交付效果，也不能否定李女士已經(jīng)接收商品房并裝修入住的事實，因此，李女士接收房屋之后再想依據(jù)合同約定，主張逾期交房違約金，就不再有法律上的依據(jù)。
但是，開發(fā)商不承擔逾期交房的責任，不代表可以免除開發(fā)商完善商品房交付條件的義務，也就是開發(fā)商應及時辦理竣工驗收備案手續(xù)。
3.開發(fā)商公司應當承擔什么責任？
按照雙方簽訂的《商品房買賣合同》的約定，開發(fā)商公司應在商品房交付使用后90日內辦理權屬登記。李業(yè)彩已接收使用商品房，但開發(fā)商公司至今未能辦理涉案商品房的竣工驗收備案手續(xù)，致使涉案商品房不能辦理權屬登記，因此開發(fā)商應當承擔逾期辦證的違約責任。
四、律師建議
1.京云房產(chǎn)律師認為，簽訂購房合同時應將交房條件和違約責任盡可能約定的清晰明確。
2.如果未達到交房條件不要輕易接收房屋，如果不得已要接收房屋，注意在兩書一表上寫明接收的情形及雙方的補充約定，以免由于輕易簽字，致使間接放棄了自己的法定權利。
3.未達到交房條件的房屋，開發(fā)商即便不再承擔交房的違約責任，但仍有繼續(xù)履行合同其他約定的義務，包括使房屋達到約定的狀態(tài)，以及按照約定辦理產(chǎn)權證等。

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沒到交房條件就收房，還能主張開發(fā)商違約嗎？

王興華創(chuàng)始人、主任

景海競律師

樂祥立房產(chǎn)部主管律師

沒到交房條件就收房，還能主張開發(fā)商違約嗎？

王興華 創(chuàng)始人、主任

景海競 律師

樂祥立 房產(chǎn)部主管律師

王興華創(chuàng)始人、主任

景海競律師

樂祥立房產(chǎn)部主管律師