由“學(xué)區(qū)房”糾紛引發(fā)損失到底能賠償多少？

京云律師事務(wù)所

2019-11-20 16:27:22

【摘要】關(guān)鍵詞：業(yè)主維權(quán)，虛假宣傳維權(quán)，規(guī)劃變更維權(quán)，買(mǎi)賣(mài)合同糾紛維權(quán) 一、背景導(dǎo)讀每到開(kāi)學(xué)季，家長(zhǎng)們都在糾結(jié)孩子上學(xué)的問(wèn)題，談?wù)摷ち遥? "你們家能進(jìn)“十四大高中”的嫡系初

關(guān)鍵詞：業(yè)主維權(quán)，虛假宣傳維權(quán)，規(guī)劃變更維權(quán)，買(mǎi)賣(mài)合同糾紛維權(quán)
一、背景導(dǎo)讀
每到開(kāi)學(xué)季，家長(zhǎng)們都在糾結(jié)孩子上學(xué)的問(wèn)題，談?wù)摷ち遥?br />"你們家能進(jìn)“十四大高中”的嫡系初中啊！"
"隔壁老王家的兒子能進(jìn)第一梯隊(duì)的公辦小學(xué)呢！"
"好想讓孩子能進(jìn)示范幼兒園啊！"
眼下，很多購(gòu)房者不管是投資還是自住，必然考慮一個(gè)因素，即“學(xué)區(qū)房”，而開(kāi)發(fā)商也知道購(gòu)房者的需求，很多樓盤(pán)都在用學(xué)區(qū)房的宣傳理念招攬顧客。
實(shí)際上，很多人遇到的情況是，他們購(gòu)買(mǎi)了所謂的“學(xué)區(qū)房”，但是沒(méi)有享受到相應(yīng)的教育資源。這樣的糾紛怎么解決呢？

二、案例介紹
上海市青浦區(qū)的徐女士目前就在為“學(xué)區(qū)房”傷腦筋，眼看著孩子都到了上學(xué)的年紀(jì)了，但是買(mǎi)了房后，開(kāi)發(fā)商一直沒(méi)有辦下來(lái)小產(chǎn)證，而且當(dāng)初劃片入學(xué)的承諾根本沒(méi)有兌現(xiàn)，，因?yàn)槟撬鶎?shí)驗(yàn)小學(xué)根本就不在規(guī)劃范圍內(nèi)。徐女士說(shuō)：“原先花費(fèi)高昂的購(gòu)房款購(gòu)買(mǎi)了這里的房子，就是為了孩子上學(xué)，不然誰(shuí)會(huì)花這么高的價(jià)錢(qián)買(mǎi)啊！當(dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)商給的宣傳手冊(cè)我還保留著呢，上面明明寫(xiě)著小學(xué)的名字，現(xiàn)在孩子都到了上學(xué)的年紀(jì)了，小學(xué)還沒(méi)有動(dòng)工建設(shè)，這損失我該怎么辦？開(kāi)發(fā)商不是明擺著欺騙人嗎？”
三、辦案經(jīng)過(guò)
1、業(yè)主維權(quán)網(wǎng)了解到，徐女士在多次跟開(kāi)發(fā)商協(xié)商無(wú)果的情況下，只能訴諸法律，尋求京云房產(chǎn)律師的幫助。我們團(tuán)隊(duì)在接到案件后，仔細(xì)閱讀了徐女士與開(kāi)發(fā)商簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同，里面關(guān)于交付和辦證的約定比較明確：“該合同補(bǔ)充條款一第18條約定，由于開(kāi)發(fā)商的原因致使徐女士名下的房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)在該房屋交付后的6個(gè)月內(nèi)未能辦出，自第6個(gè)月期滿之日起，每逾期一天，開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)總房?jī)r(jià)款的萬(wàn)分之三的違約金，直至小產(chǎn)證辦出之日為止。”于是，我們提出了相對(duì)應(yīng)的訴求：

要求開(kāi)發(fā)商向徐女士支付逾期辦理小產(chǎn)證違約金；
要求開(kāi)發(fā)商向徐女士支付因未履行學(xué)區(qū)房承諾的補(bǔ)償款。

2、開(kāi)發(fā)商這邊給出的回應(yīng)說(shuō)，徐女士訴請(qǐng)逾期辦證違約金已經(jīng)超過(guò)訴訟時(shí)效。開(kāi)發(fā)商先期確實(shí)存在延遲辦理大產(chǎn)證的情況，但在開(kāi)發(fā)商整改過(guò)程中，小業(yè)主存在阻撓行為，該擴(kuò)大損失不應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)，因此就合同約定的每日萬(wàn)分之三的標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高，如果判決支付違約金，請(qǐng)求調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)。徐女士訴請(qǐng)學(xué)區(qū)房補(bǔ)償款，同樣也已超過(guò)訴訟時(shí)效。況且學(xué)區(qū)房只是開(kāi)發(fā)商售樓時(shí)的宣傳，徐女士需舉證其有適齡子女入學(xué)之事實(shí)，故不同意徐女士訴請(qǐng)。
四、法院判決

開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售宣傳資料中載明：中央生活圈，猶如您的私家配套，學(xué)校有XX小學(xué)、XX實(shí)驗(yàn)中學(xué)。開(kāi)發(fā)商的網(wǎng)站網(wǎng)頁(yè)上顯示了該小區(qū)的項(xiàng)目概述、區(qū)域交通、周邊配套、戶型介紹、圖片欣賞等，其中周邊配套中載明配套學(xué)校為XX小學(xué)、XX實(shí)驗(yàn)中學(xué)，雖然購(gòu)房者跟開(kāi)發(fā)商簽訂的預(yù)售合同中未對(duì)該小區(qū)周邊教育設(shè)施進(jìn)行約定，也未對(duì)配套學(xué)校的定義進(jìn)行解釋。根據(jù)歷史形成、公眾認(rèn)同，本案所指的兩學(xué)校的知名度，徐女士所購(gòu)的房屋所屬小區(qū)不是約定所稱(chēng)的“學(xué)區(qū)房”。該案中徐女士主張的開(kāi)發(fā)商宣傳資料中所稱(chēng)的兩學(xué)校，均不是城市居住區(qū)規(guī)劃規(guī)范中所指的由開(kāi)發(fā)商開(kāi)辦的配套學(xué)校，而是屬教育局開(kāi)發(fā)、管理的學(xué)校，其生源由教育局統(tǒng)一安排，對(duì)徐女士所在小區(qū)是否劃入XX小學(xué)、XX實(shí)驗(yàn)中學(xué)的學(xué)區(qū)，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有權(quán)利決定。開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售宣傳時(shí)將XX小學(xué)、XX實(shí)驗(yàn)中學(xué)以配套學(xué)校進(jìn)行宣傳，明顯不妥，之后開(kāi)發(fā)商也未將相關(guān)情況予以詳細(xì)解釋?zhuān)_有可能使徐女士對(duì)此產(chǎn)生誤解，從而與開(kāi)發(fā)商因?qū)ε涮讓W(xué)校的理解而發(fā)生爭(zhēng)議。
但現(xiàn)有證據(jù)不能證明開(kāi)發(fā)商因配套學(xué)校的宣傳將房屋價(jià)格抬高，致使徐女士所購(gòu)房屋價(jià)格遠(yuǎn)高于同地域房屋，故約定的合同價(jià)格不存在顯失公平之處。根據(jù)徐女士的陳述，其是將配套學(xué)校作為其購(gòu)房的重要因素，則徐女士在明知本案所涉的兩學(xué)校屬教育局統(tǒng)一劃分學(xué)區(qū)的情況下，也負(fù)有對(duì)配套學(xué)校及相應(yīng)的學(xué)區(qū)等事宜進(jìn)行必要的了解，以及對(duì)開(kāi)發(fā)商宣傳內(nèi)容進(jìn)行核對(duì)的義務(wù)。考慮到徐女士基于一般理解而產(chǎn)生的對(duì)于子女可能對(duì)應(yīng)入學(xué)的期待，雖非影響合同訂立時(shí)的根本因素，但也具有一定的合理性，而造成這種期待無(wú)法實(shí)現(xiàn)與開(kāi)發(fā)商未進(jìn)一步詳細(xì)解釋不無(wú)關(guān)系，故根據(jù)原、開(kāi)發(fā)商在預(yù)售合同簽訂過(guò)程中各自的態(tài)度、行為、預(yù)售合同的約定、開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售宣傳內(nèi)容、徐女士實(shí)際損失的產(chǎn)生、學(xué)區(qū)劃入的不固定性等情況，對(duì)于徐女士主張的損失本院予以酌情考慮，由開(kāi)發(fā)商賠償徐女士3,000元。

五、業(yè)主維權(quán)網(wǎng)律師評(píng)析
1、作為購(gòu)房者，要在銷(xiāo)售面前有一定的辨識(shí)能力。。
針對(duì)當(dāng)下熱點(diǎn)的學(xué)區(qū)房，不少開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行樓盤(pán)宣傳的時(shí)候，往往大肆宣傳，搞噱頭，但是根據(jù)《廣告法》的相關(guān)規(guī)定，廣告內(nèi)不得含有虛假或者引人誤解的內(nèi)容，不得欺騙、誤導(dǎo)消費(fèi)者。上述案例中，徐女士就是被這里的中介和銷(xiāo)售人員以及開(kāi)發(fā)商的廣告誤導(dǎo)，以為自己購(gòu)買(mǎi)的是學(xué)區(qū)房。對(duì)于這種利用廣告進(jìn)行虛假宣傳樓盤(pán)的行為，我們一定要提高警惕，務(wù)必向相關(guān)的教育管理機(jī)關(guān)核實(shí)該地區(qū)的教育配套規(guī)劃。
2、可以向相關(guān)行政部門(mén)進(jìn)行投訴
對(duì)于開(kāi)發(fā)商這種虛假宣傳的行為，購(gòu)房者可以向工商行政管理部門(mén)進(jìn)行投訴，我國(guó)工商行政管理部門(mén)會(huì)在核實(shí)有關(guān)違法行為后，對(duì)利用虛假?gòu)V告欺騙消費(fèi)者的房地產(chǎn)銷(xiāo)售商進(jìn)行行政處罰。
3、可以依法提起民事訴訟
就像我們事例中的徐女士這樣，拿起法律的武器維護(hù)自己的權(quán)利。由于消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房的根本原因在于享受教育資源的配置，購(gòu)買(mǎi)了虛假宣傳的學(xué)區(qū)房無(wú)法滿足消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)目的，銷(xiāo)售者未履行合同義務(wù)或者其履行合同義務(wù)不符合約定，就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行的責(zé)任或者采取補(bǔ)救措施或賠償損失。
4、中介費(fèi)是否需要支付呢？
同樣的道理，如果中介公司在宣傳的時(shí)候，也是沒(méi)有履行如實(shí)告知的義務(wù)，向購(gòu)房者作了虛假宣傳。由于其提供的居間服務(wù)有瑕疵，致使合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，購(gòu)房者也有合理的理由不支付相應(yīng)的中介費(fèi)。

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