沒有房產證，強拆之后不給補償？這些“違章建筑”不能拆了！

京云律師事務所

2019-10-09 16:38:27

【摘要】中國業主維權網文章導讀：取得土地使用權證，沒有房產證，強拆之后不給補償？這些“違章建筑”不能拆了！拆錯了可以申請賠償！第一部分：案例故事沈某住在城中村，后來由于城

中國業主維權網文章導讀：取得土地使用權證，沒有房產證，強拆之后不給補償？這些“違章建筑”不能拆了！拆錯了可以申請賠償！
第一部分：案例故事
沈某住在城中村，后來由于城市化改造，該土地變成城市土地。沈某家里的房屋面臨拆遷，但是所涉房屋沒有房產證。拆遷方工作人員說這個房屋缺少合法手續，疑似違章建筑，不會按照合法建筑給補償。沈某問京云房產律師，哪些屬于違建？沒有房產證影響獲得補償嗎？
第二部分：我國法律關于違章建筑有哪些規定?
一、六種常見的違章建筑類型
違章建筑是指未取得擬建工程規劃許可證（原址、選址建房意見書），在規劃區以外建設，違反《土地管理法》、《城鄉規劃法》、《村莊和集鎮規劃建設管理條例》等相關法律法規的規定動工建造的房屋及設施。
1、未經批準在承包地、宅基地等集體土地上新建、修建和擴建的建筑物、構筑物，并且該土地使用權是通過農民私自轉讓取得的。
2、沒有取得建設工程規劃許可證，或者雖然取得建設工程規劃許可證，但沒有按照批準范圍、內容施工的。
3、在拆遷征收范圍確定后實施新建、擴建、改建的建筑物和構筑物。
4、占有國有土地和在農村非法占有集體土地新建、修建和擴建的建筑物、構筑物。
5、在現有房屋四周、院落、屋頂、陽臺自建的建筑物。
6、未經批準在過道、馬路邊、公共綠地、人行道等土地上搭建的棚亭、房屋等。京云拆遷團了解到，李先生家在公路邊私自蓋的房屋，可能屬于這種情況。村里蓋房子可能已經有了合法手續，然而李先生沒有合法手續，其所蓋的房屋可能涉及違法建筑問題。
二、這些房子不是違章建筑。
1、2008年以前建造、翻建、擴建的房屋，有完整的土地使用權及完整的土地使用權證書。或者相應的職能職權部門確定的房屋使用權，或鄉鎮企業一次性買斷的集體建設用地使用權，或者通過招拍掛取得的國有工業用地使用權，并且建筑是在2008年之前首次建造或改擴建的。
2、招商引資企業，經具有建筑合法性審批權的政府或職能部門同意興建的建筑，不能被認定為違章建筑。
3、我國的《土地管理法》是在1986年6月25日實施的，1982年的《村鎮建房用地管理條例》在《土地管理法》實施后廢止。1986年《土地管理法》實施之前建造的農村土地房屋，不能被認定為違章建筑。
4、土地總體規劃調整前，房屋符合當時的用地規劃，并取得符合當時法律規定的相關證照。符合當時的條件但不符合現在條件的農村土地，也不能隨便認定為違章建筑，根據《土地管理法》第七十三條規定，只能采取沒收而不能采取限期拆除的處理方式。
5、京云認為按照我國《城鄉規劃法》相關規定，取得了《建筑用地規劃許可證》、《選址意見書》以及前期土地相關的手續，并且可以通過改正或補辦一定的手續來獲得最后的《房屋建設許可證》或者不動產權證書的，可以補辦手續，不能隨便認定為違章建筑，應該給其改正或限期改正的機會。
6、有些政府通過招投標、拍賣等方式一次性出售以前鄉鎮企業（包括老舊改小區）所剩下的土地使用權，但可能出手的時候地上建筑物沒有相應的手續，這種情況也不能隨便認定為違章建筑。從政府手中直接買斷土地使用權及地上建筑物，不能被認定為違章建筑。
7、如果取得了土地使用權證，但是沒有房產證，或者沒有建筑工程的相關規劃手續，也不能認定為違章建筑。因為取得了一定手續，但是證照并不完備的情況，可以補辦延續的。
8、用于農業生產的農村土地承包地，或者利用荒山荒地自由復墾或用于基本農田生產建設的土地。也不能隨便認定為違章建筑。
三、發生這幾種情況，即使沒有房產證，也可獲得拆遷補償。
1、由于城市化進程，很多農村成為新城市。所以因城鎮化建設，有些農村原有的房屋要被拆除。那些涉及無房產證的房屋，可獲得拆遷補償。
2、只要能證明祖宅的所有權是自己的，拆遷時就可獲得相應的補償。
3、依據當地建房政策，以及相關法律規定修建建造的房屋，拆遷時可獲得拆遷補償。
4、有一些房子是有特殊歷史背景的，例如在20世紀五六十年代，大多數房子沒有房產證，在征地拆遷時，這類房子依然可以獲得拆遷補償。
四、京云律師團的建議
1、如果您的房屋被認定為違章建筑，請先搞清楚你的房屋是否是違建。在遭遇強拆之后，或在收到征收決定、征收補償決定等具體行政行為的60日內提起行政復議，6個月內提起行政訴訟。別通過信訪、舉報等方式錯過訴訟時效。
2、對于合法房屋被強拆，訴訟時效是6個月。在被認定為違章建筑以后，對責令限期拆除決定不服的，要在接到該拆除決定之日起15日內，向人民法院起訴。
3、在實施拆除違建之前，仍需要做最后一個公告。如果被拆遷人提起行政復議或行政訴訟，在司法審查終結前，不能強拆涉案房屋。
4、如果有疑問，請咨詢專業的征地拆遷律師，尋求專業的法律意見。不管涉及違章建筑，還是遇到征地拆遷，最好不要自行拆除涉案房屋。如果你自己拆了，以后很難獲得補償。中國業主維權網

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王興華創始人、主任

景海競律師

樂祥立房產部主管律師

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王興華 創始人、主任

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