【案情簡(jiǎn)介】
老百姓購(gòu)房大多是為了滿足自己的居住需求，而貸款購(gòu)房是大多數(shù)家庭的選擇，但不管是公積金貸款還是商業(yè)貸款都需要滿足一定的條件。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)講，商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽了，首付款也交了，但貸款卻突然辦不下來(lái)是一件讓人非常苦惱的事情。最近，家住北京市海淀區(qū)的亓女士就遇到了公積金貸款辦不下來(lái)的難題。事情是這樣的，亓女士從北京某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商處購(gòu)買(mǎi)了北京某地的一處房產(chǎn)，雙方按照正常流程簽署了商品房買(mǎi)賣(mài)合同，并且亓女士按照合同約定交付了房屋總價(jià)35%的首付款，剩余房款雙方約定由亓女士以貸款的方式支付。但亓女士在辦理公積金貸款的過(guò)程中發(fā)現(xiàn)無(wú)法正常辦理批貸，因?yàn)橘J款辦不下來(lái)，與開(kāi)發(fā)商多次溝通也無(wú)疾而終，首付款也一直在開(kāi)發(fā)商手中，萬(wàn)般無(wú)奈，亓女士準(zhǔn)備通過(guò)法律途徑來(lái)維護(hù)自己的合法權(quán)益。
經(jīng)過(guò)多方打聽(tīng)，亓女士了解到北京京云律師事務(wù)所專(zhuān)門(mén)辦理房產(chǎn)案件，經(jīng)驗(yàn)豐富，有很多勝訴案例。于是，亓女士來(lái)到了北京京云律師師事務(wù)所，京云律師熱情接待了亓女士，在認(rèn)真的聽(tīng)取亓女士案情后，京云律師從專(zhuān)業(yè)角度給予了亓女士建議，包括目前的解決方案以及選擇什么樣的解決方案對(duì)亓女士最有利。亓女士在聽(tīng)取京云律師的建議后，將案件委托給了京云律師處理。
【辦案過(guò)程】

• 京云律師積極調(diào)查取證，幫助當(dāng)事人維護(hù)合法權(quán)益

接案之后，京云律師立即組成專(zhuān)案律師團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)亓女士的案件，經(jīng)過(guò)京云律師調(diào)取相關(guān)信息發(fā)現(xiàn)，北京住房公積金管理中心因在業(yè)務(wù)審核過(guò)程中發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商存在大量涉訴糾紛和信用不良情形。于是該中心自2018年起暫停受理涉及開(kāi)發(fā)商作為擔(dān)保人的貸款業(yè)務(wù)。因此，亓女士不能辦理公積金貸款屬于開(kāi)發(fā)商的過(guò)錯(cuò)，應(yīng)當(dāng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)責(zé)任。

• 京云律師幫助當(dāng)事人合理提起訴求，精準(zhǔn)維權(quán)

京云律師在調(diào)取證據(jù)的基礎(chǔ)上分析案件情況，幫助當(dāng)事人向人民法院提出以下訴訟請(qǐng)求：（1）請(qǐng)求法院判令解除雙方簽訂的《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》及《北京市商品房現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)合同》；（2）請(qǐng)求判令開(kāi)發(fā)商退還購(gòu)房款，并按照銀行同期貸款利率支付利息損失至實(shí)際付清之日止；（3）案件受理費(fèi)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。因?yàn)槭情_(kāi)發(fā)商的過(guò)錯(cuò)，所以京云律師從以上三個(gè)方面提出了訴訟請(qǐng)求。
因合同目的不能實(shí)現(xiàn)，解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同后，開(kāi)發(fā)商便喪失了占有我方當(dāng)事人首付購(gòu)房款的依據(jù)；基于合理現(xiàn)實(shí)情況，要求開(kāi)發(fā)商返還已支付的購(gòu)房款，并且支付利息損失，幫助我方當(dāng)事人挽回財(cái)產(chǎn)損失；因開(kāi)發(fā)商過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致我方無(wú)法辦理貸款，所以案件受理費(fèi)用理應(yīng)由過(guò)錯(cuò)方承擔(dān)，幫助我方當(dāng)事人減輕維權(quán)成本。

• 因開(kāi)發(fā)商原因貸款辦不下來(lái)，法院是怎么判的？

法院認(rèn)為，商品房買(mǎi)賣(mài)合同是對(duì)認(rèn)購(gòu)書(shū)的確認(rèn)，因此應(yīng)當(dāng)以商品房買(mǎi)賣(mài)合同確認(rèn)雙方的權(quán)利義務(wù)，商品房買(mǎi)賣(mài)合同并不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合同內(nèi)容合法有效。合同成立后，締約雙方均應(yīng)依法履行各自的權(quán)利義務(wù)。原告方已經(jīng)按照合同約定支付了首付購(gòu)房款，但因被告方的擔(dān)保資質(zhì)問(wèn)題，公積金中心停止針對(duì)開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目的貸款審批，導(dǎo)致原告方無(wú)法辦理公積金貸款，不能支付剩余購(gòu)房款，被告方對(duì)于原告方無(wú)法辦理貸款負(fù)有不可推卸的責(zé)任。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十三條之規(guī)定，商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定，買(mǎi)受人以擔(dān)保貸款方式付款，因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)法繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。據(jù)此，原告要求解除合同的訴求，本院予以支持，合同解除后被告便喪失了占有原告首付購(gòu)房款的依據(jù)，應(yīng)當(dāng)向原告支付相應(yīng)的利息損失。
綜上，法院判決如下：（一）解除原告和被告簽訂的《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》和《北京市商品房現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)合同》；（二）被告于判決生效后退還原告已經(jīng)支付的購(gòu)房款，并支付利息損失。（三）案件受理費(fèi)由被告承擔(dān)。
至此，京云律師代理的亓女士的商品房銷(xiāo)售合同糾紛案件順利落下帷幕，我方提出的訴訟請(qǐng)求全部得到法院的支持，案件大獲全勝。



【京云律師評(píng)析】
京云律師提醒各位購(gòu)房者，購(gòu)房之前一定要仔細(xì)了解購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)和開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)。如果遇到貸款辦不下來(lái)的問(wèn)題也不要自暴自棄，可以尋找專(zhuān)業(yè)的房產(chǎn)律師咨詢。如果是因?yàn)橘I(mǎi)受人的原因未能辦理貸款，此時(shí)，開(kāi)發(fā)商可以請(qǐng)求解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同，并請(qǐng)求買(mǎi)受人賠償損失，如果是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的原因未能辦理貸款，同樣，買(mǎi)受人也可以請(qǐng)求解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同，并請(qǐng)求開(kāi)發(fā)商賠償損失。如果辦不下貸款既不是買(mǎi)受人的原因，也不屬于開(kāi)發(fā)商的原因，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金即利息或者定金返還買(mǎi)受人。