西安海倫國際小區(qū)該如何維權(quán)商品房逾期辦證？

京云律師事務(wù)所

2019-11-25 16:32:28

【摘要】關(guān)鍵詞：逾期辦證維權(quán)，業(yè)主維權(quán)，逾期辦證違約金文章導(dǎo)讀：近日，有網(wǎng)友咨詢稱西安海倫國際小區(qū)交房已有6年，至今業(yè)主拿不到房產(chǎn)證。期間，開發(fā)商和相關(guān)部門也多次承諾限時辦理但依然

關(guān)鍵詞：逾期辦證維權(quán)，業(yè)主維權(quán)，逾期辦證違約金
文章導(dǎo)讀：近日，有網(wǎng)友咨詢稱西安海倫國際小區(qū)交房已有6年，至今業(yè)主拿不到房產(chǎn)證。期間，開發(fā)商和相關(guān)部門也多次承諾限時辦理但依然無果。那么，商品房逾期辦證該如何走法律途徑維權(quán)呢，下文詳細(xì)為各位業(yè)主介紹一下。

開發(fā)商多次書面承諾辦理房產(chǎn)證均未兌現(xiàn)
網(wǎng)友高女士稱她所住的西安海倫國際小區(qū)從2013年開始陸續(xù)交房，至今業(yè)主們沒有拿到房產(chǎn)證。多次找到開發(fā)商協(xié)商，雖然得到過多次書面承諾辦理房產(chǎn)證，但是一直沒有兌現(xiàn) 。

相關(guān)部門4次承諾的辦證時間均未兌現(xiàn)
與開發(fā)商就辦證問題多次溝通無果后，業(yè)主們向政府相關(guān)部門求助，雁塔區(qū)相關(guān)部門先后回應(yīng)了4次，分別稱將于2016年7月前完成、2018年6月辦大證、2019年7月辦證、2019年10月30日前完成，但至今依然沒有落實。

老百姓花幾十萬甚至上百萬買套房，結(jié)果卻遲遲拿不到房產(chǎn)證，以至于買賣房屋、孩子入學(xué)等都受到極大限制，自己花錢買的房子，確沒有權(quán)利憑證證明它屬于自己，這真是一件讓人糟心的事情。那么，一旦遇到這樣的問題，購房者究竟應(yīng)該怎么辦呢，今天京云房產(chǎn)律師團(tuán)就給大家來全面剖析一下這個問題。

為什么一定要拿到房產(chǎn)證？
很多人單純的把它理解為只是一份權(quán)利憑證，用來證明房子是自己的而已，忽略了房產(chǎn)證的諸多作用。那么房產(chǎn)證到底有啥用呢？房產(chǎn)證至少有七項作用您必須了解。
1、房產(chǎn)證是房產(chǎn)的買賣、交換、租賃和抵押時出具的重要法律文件。沒有辦好房產(chǎn)證的房產(chǎn)不能進(jìn)行買賣交易。任何房產(chǎn)交易行為的第一個步驟就是驗證房產(chǎn)證的真實和有效性，可以這樣說，房產(chǎn)證是一切買賣交易的基礎(chǔ)法定文件。
2、沒有辦好房產(chǎn)證的房產(chǎn)不能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、贈與和繼承。在沒有拿到房產(chǎn)證之前，購房者還不能算是該房產(chǎn)的法律意義上的擁有者。
3、置換與出租等形式的房產(chǎn)交易行為無法進(jìn)行，即使簽定了相關(guān)合同或協(xié)議也會被視為無效，不能受到法律保護(hù)。
4、在沒有拿到房產(chǎn)證之前該房產(chǎn)無法進(jìn)行質(zhì)押、典當(dāng)?shù)刃袨椤o法通過房產(chǎn)的質(zhì)押、典當(dāng)來獲得貸款或承擔(dān)其它民事責(zé)任。
5、在該房產(chǎn)所處土地被征用或房屋被拆遷時無法按國家政策及相關(guān)拆遷法規(guī)獲得拆遷補償。現(xiàn)在房產(chǎn)市場上的所謂“小產(chǎn)權(quán)住房”就會因沒有房產(chǎn)證存在這些問題。
6、在沒有拿到房產(chǎn)證之前該房產(chǎn)的所有權(quán)仍然屬于開發(fā)商，如果開發(fā)商存在將房產(chǎn)抵押借貸的行為或因債務(wù)問題被強(qiáng)制執(zhí)行時，該房產(chǎn)可以被債權(quán)人（如銀行）依法拍賣還貸。
7、在土地使用權(quán)期限到期時無法對繼續(xù)使用該土地進(jìn)行申請。

房產(chǎn)證久拖不決購房者應(yīng)該如何維權(quán)？
因購房者一直以來就辦證事宜與開發(fā)商協(xié)商無果，業(yè)主維權(quán)網(wǎng)綜合多年辦理商品房各類糾紛案件的經(jīng)驗，為廣大業(yè)主提供兩種切實有效的依法維權(quán)方案：

督促開發(fā)商辦證，并要求開發(fā)商支付逾期辦證的違約金
針對房產(chǎn)證辦理久拖不決的情況，購房者應(yīng)該主動出擊，積極維權(quán)，切勿消極等待，如果協(xié)商不成，集體委托律師走法律途徑是最好的辦法。我們會基于業(yè)主和開發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》起訴開發(fā)商要求其履行為業(yè)主辦理房產(chǎn)證的義務(wù)，并支付逾期辦證的違約金。如果合同中約定的違約金過低，我們還可以依法向人民法院申請調(diào)高違約金的標(biāo)準(zhǔn)。

退房，主張開發(fā)商的違約責(zé)任
購房者還可以基于合同約定或者法律規(guī)定起訴開發(fā)商要求解除買賣雙方簽訂的《商品房買賣合同》即退房。并要求開發(fā)商退還購房款本息、維修基金、契稅、貸款保證金等費用。

逾期辦證的違約金如何確定？
房子不同于一般的商品，房產(chǎn)證更牽扯諸多利益，一旦開發(fā)商逾期給購房者辦理房產(chǎn)證便會導(dǎo)致購房者對房屋的權(quán)利受到極大的限制，侵犯了購房者的利益，所以此時無論是依法還是依照合同約定，購房者都可以要求開發(fā)商進(jìn)行賠償。關(guān)于違約金數(shù)額的確定我們?yōu)榇蠹铱偨Y(jié)了如下要點。
1、關(guān)于逾期辦證違約金或損失賠償?shù)臅r間計算起點問題
根據(jù)《商品房買賣合同司法解釋》第十八條第一款之規(guī)定，逾期辦證違約金或損失賠償?shù)挠嬎闫瘘c，應(yīng)當(dāng)首先遵從合同約定。如合同無約定，則應(yīng)按照房屋竣工與否分別確定計算起點，尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。司法實踐中，對該條文的理解一般不存在爭議。
2、可能存在的無效格式條款
合同中可能存在為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定的無效格式條款。如某開發(fā)商在購房合同中約定“逾期辦理房產(chǎn)證需支付已付房款 0.1%的違約金。”則開發(fā)商的違約責(zé)任并不會隨違約時間的長短、違約給對方造成損失大小和履行義務(wù)與否發(fā)生變化，該條款不能起到督促開發(fā)商盡快履行辦證義務(wù)的作用，也未能體現(xiàn)出違約責(zé)任應(yīng)有的補償性和懲罰性。依照《中華人民共和國合同法》第四十條：“格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效”的規(guī)定，該條款應(yīng)認(rèn)定為無效的格式條款。
3、違約金標(biāo)準(zhǔn)過低可向法院申請調(diào)高
如果購房合同約定的違約金明顯過低，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第 114 條規(guī)定，當(dāng)事人可以要求人民法院進(jìn)行調(diào)整。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題解釋》第十六條規(guī)定，當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。第十八條第二款：“合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。

為什么一定要走法律途徑維權(quán)？
在我們之前的工作中經(jīng)常會預(yù)見這樣的情況，業(yè)主自行組建了一個幾百人的維權(quán)大群，各路業(yè)主在這個群里發(fā)表觀點，但是始終難以形成統(tǒng)一意見。有的業(yè)主建議和開發(fā)商繼續(xù)協(xié)商，但多次協(xié)商過后，房產(chǎn)證就是辦不下來，違約金也一直談不攏；有的業(yè)主建議走信訪，獲得的答復(fù)通常是，你們反映的問題不屬于信訪受理范圍，建議走訴訟程序；有的業(yè)主建議找媒體報導(dǎo)，但沒有達(dá)到一石激起千層浪的效果，問題還是無從解決；還有些極端的業(yè)主建議，建議到政府門前去坐一坐、給官員寫信、一起去北京等等，這些都是無法解決問題的。

我們律師能夠理解各位業(yè)主的做法和心情，非常佩服各位業(yè)主能夠團(tuán)結(jié)起來維權(quán)的魄力和決心，但無數(shù)的例子讓我們覺得只有團(tuán)結(jié)起來依法維權(quán)才是解決問題效能最高的辦法。集體的力量是強(qiáng)大的，但若不能統(tǒng)一思想，選擇正確的道路，這樣的集體就容易瓦解。

業(yè)主們要做是將懸而未決的爭議提交人民法院，集體聘請律師，和律所簽合同，每人出一份授權(quán)委托書，每人出一點維權(quán)資金，就會有最專業(yè)的人為了你們的利益兢兢業(yè)業(yè)地四處奔走，努力做到業(yè)主利益最大化，使得每一項主張都于法有據(jù)，合情合理。

在所有訴求合理的情況下，法院會依法判決開發(fā)商為業(yè)主辦理房產(chǎn)證，會判決開發(fā)商支付合理的逾期辦證違約金。業(yè)主們最終拿到的是人民法院蓋章的，具備可執(zhí)行保障的法院的判決書。國家強(qiáng)制力的保障勝過無數(shù)的爭吵推諉，口舌之爭。

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