【京云律所】房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效，實(shí)際居住人就無(wú)權(quán)獲得拆遷安置補(bǔ)償嗎？

京云律師事務(wù)所

2024-04-01 10:06:26

【摘要】我國(guó)法律規(guī)定，宅基地轉(zhuǎn)讓只允許本村集體內(nèi)部成員之間的轉(zhuǎn)讓?zhuān)珜?shí)際上許多老百姓并不了解相關(guān)規(guī)定，認(rèn)為宅基地是屬于自己的，宅基地上房屋自己也有權(quán)出賣(mài)、轉(zhuǎn)讓。但在這種情況下，如果遇到征地拆遷，糾紛就多了起來(lái)。

勝訴案例

我國(guó)法律規(guī)定，宅基地轉(zhuǎn)讓只允許本村集體內(nèi)部成員之間的轉(zhuǎn)讓?zhuān)珜?shí)際上許多老百姓并不了解相關(guān)規(guī)定，認(rèn)為宅基地是屬于自己的，宅基地上房屋自己也有權(quán)出賣(mài)、轉(zhuǎn)讓。但在這種情況下，如果遇到征地拆遷，糾紛就多了起來(lái)。

案件詳情

楊先生早年間與安徽省合肥市某村村民熊某簽訂了協(xié)議，協(xié)議上約定楊先生購(gòu)買(mǎi)熊某位于村內(nèi)的房屋三間上下共計(jì)六間。后合肥市政府實(shí)施城中村改造項(xiàng)目，楊先生購(gòu)買(mǎi)的房屋在征收范圍內(nèi)。鎮(zhèn)政府卻以楊先生并非本村集體成員，無(wú)權(quán)獲得拆遷補(bǔ)償為由，將楊先生房屋強(qiáng)制拆除。

楊先生一氣之下，將鎮(zhèn)政府訴至法院，請(qǐng)求法院確認(rèn)鎮(zhèn)政府強(qiáng)制拆除其房屋的行為違法。但由于楊先生并未咨詢(xún)和委托專(zhuān)業(yè)律師，導(dǎo)致在法庭上被鎮(zhèn)政府抓住漏洞，指明其與熊某簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議不合法無(wú)效，故楊先生無(wú)權(quán)獲得補(bǔ)償，鎮(zhèn)政府拆除行為完全合法，楊先生無(wú)法反駁更利于自己的法律，最終被法院駁回訴訟。

經(jīng)過(guò)一審敗訴，楊先生深刻認(rèn)識(shí)到了專(zhuān)業(yè)律師的重要性，于是來(lái)到了京云律師事務(wù)所，在與京云拆遷律師經(jīng)過(guò)長(zhǎng)達(dá)兩個(gè)小時(shí)的詳細(xì)溝通后，京云拆遷律師仔細(xì)分析楊先生一審敗訴的原因以及在二審中如何趨利避害，增強(qiáng)勝訴把握。楊先生聽(tīng)完，心里的大石頭瞬間落下，當(dāng)場(chǎng)便與京云拆遷律師簽訂合同，委托京云拆遷律師為其代理，提起上訴。

庭審

庭審中，鎮(zhèn)政府辯稱(chēng)，楊先生不是該村的集體經(jīng)濟(jì)組織成員，其與該村村民私自所簽訂的集體土地上房屋的買(mǎi)賣(mài)合同是無(wú)效合同，依法對(duì)涉案房屋就不具有合法的所有權(quán)。故楊先生與涉案房屋的拆除行為并不具有法律上的利害關(guān)系，即楊先生不具備法定的原告主體資格，請(qǐng)求二審法院駁回上訴，維持一審裁定。

面對(duì)鎮(zhèn)政府的抗辯，京云拆遷律師指出

首先，一審法院錯(cuò)誤的認(rèn)定楊先生不是涉案房屋的合法的產(chǎn)權(quán)人或用益物權(quán)人，偷換概念認(rèn)為楊先生與被訴的行政行為沒(méi)有利害關(guān)系，進(jìn)而否認(rèn)楊先生的原告資格是錯(cuò)誤的。本案中楊先生房屋被強(qiáng)拆與鎮(zhèn)政府的拆遷行為有法律上的利害關(guān)系。楊先生通過(guò)簽訂房屋購(gòu)買(mǎi)協(xié)議的方式取得房屋的產(chǎn)權(quán)，并且居住多年，對(duì)房屋進(jìn)行了裝飾裝修，室內(nèi)存在財(cái)物和日常生活用品，鎮(zhèn)政府采取強(qiáng)制拆除的方式拆除楊先生的房屋，顯然楊先生為該拆除行為的相對(duì)人。

其次，一審法院在審理行政案件時(shí)不應(yīng)該對(duì)購(gòu)房合同的效力進(jìn)行審查，否認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議的效力。《中華人民共和國(guó)土地管理法》中沒(méi)有明確說(shuō)明房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效。一審法院判決書(shū)中也沒(méi)有引用關(guān)于買(mǎi)賣(mài)協(xié)議的無(wú)效的條款。合同效力是民事案件解決問(wèn)題，即使購(gòu)房協(xié)議無(wú)效，不能否認(rèn)楊先生與強(qiáng)制拆除行為存在利害關(guān)系，不能否認(rèn)楊先生是該行為的相對(duì)人，更不能否認(rèn)楊先生在一審中享有原告資格。

再次，在司法實(shí)踐中，涉及到購(gòu)房合同無(wú)效的情況下，一般也是在補(bǔ)償后出現(xiàn)出賣(mài)人與買(mǎi)受人財(cái)產(chǎn)分割問(wèn)題，購(gòu)房協(xié)議已經(jīng)約定出賣(mài)人放棄了拆遷利益，一審法院認(rèn)定楊先生不具有訴訟主體資格，對(duì)楊先生不公，同時(shí)也剝奪了楊先生救濟(jì)的權(quán)利。并且，種種證據(jù)表明，楊先生為案涉房屋的實(shí)際居住使用人，即使楊先生購(gòu)買(mǎi)房屋的行為違反法律規(guī)定，也并不影響其對(duì)房屋中其它財(cái)產(chǎn)享有合法權(quán)益。